黑石集團「內爆」警訊！房市大量違約恐出現：美國小銀行佔商業房地產貸款70%

FX168財經報社(香港)訊 黑石集團(BlackStone)在逾10億美元的商業地產抵押證券(CMBS)違約，甚至旗下710億美元的房地產投資信託基金BREIT存在流動性短缺。銀行業危機後，摩根大通提出，美國小銀行佔商業房地產貸款70%，房市大量違約恐怕將出現。

摩根大通計算出，根據美聯儲的每週數據，相對於大型銀行，小型銀行佔CRE的最大份額。截至2023年2月，小銀行佔CRE未償還貸款總額的70%，不包括多戶家庭、農田和建築貸款。

(來源:摩根大通)

考慮到該時期寫字樓商業地產貸款(CRE)交易量的下降，這一份額尤其值得注意。

(來源:摩根大通)

另一方面，CMBS發行量在2022年全年追蹤CRE交易量下降，並且一直低迷。這是一個問題，因爲CRE借款人的信貸可用性在今年已經受到挑戰，因爲CMBS的發行速度已經放緩。

在後全球金融危機時代，CMBS每年約佔CRE貸款發放量的20%。規模較小的銀行也可能撤退，這可能導致二級/三級CRE市場出現信貸緊縮，在這些市場中，CMBS和資產負債表規模較小的貸款機構如銀行，可能主導發起活動。

在CMBS中，雖然典型證券化中最大的貸款是由位於主要市場的房產支持的，但市場知道大部分CMBS貸款是針對位於二級/三級市場的房產。如果兩個噴口都關閉，那麼這些市場上還剩下誰放貸？大型銀行似乎不太可能以有意義的方式解決閒置問題。機會主義的私人債務基金可能會參與進來，但融資成本可能會高得多，而且不太可能達到所需的規模。

(來源:摩根大通)

需要強調的是，現在隨着銀行倒閉蔓延，規模較小的銀行肯定會進一步撤退，這將導致二級/三級CRE市場出現嚴重的信貸緊縮。

對於美國那些尋求租房的人來說，有一些好消息，根據Zillow觀察租金指數(ZORI)的最新數據，全國租金水平增長在2022年2月達到頂峯，此後同比繼續減速。當然，這對房地產公司和CMBS證券持有人來說也是個壞消息，由於辦公空間需求下降的雙重打擊以及小型銀行貸款逐漸減少供應突然下降的雙重打擊，他們將看到大量違約。

黑石集團「內爆」違約

回顧黑石集團這段時間以來的違約事件，可謂是層出不窮。讓我們從該集團在2月中旬的曼哈頓多戶住宅投資組合開始，該機構拖欠2.7億美元的CMBS最終違約。該組合總共有637套公寓，大約96%的單元以市場價格出租，最近曼哈頓的租金飆升。然而，即便是那些飆升的租金，也無法阻止貸款進入特殊服務期。

另外，黑石集團價值5.62億美元的北歐CMBS也違約，該CMBS組合用於他們在2017年收購芬蘭公司Sponda Oy使用的房產，這是一個主要位於赫爾辛基地區的多元化商業地產組合，甚至赫爾辛基土地價值的飆升也沒有提供多少緩解。

最後，黑石集團前往拉斯維加斯時，顯然也沒有爲集團帶來更多的利益。《商業觀察報》報道了該公司3.25億美元的休斯中心CMBS進入特殊服務期。在這條街上，該公司出售其在One Liberty的權益，對該物業的估值比峯值低30%，約合5億美元。

黑石集團超級受歡迎，且價值710億美元的BREIT可能存在流動性問題。該公司連續第四個月停止贖回，拒絕投資者的提款請求。1月份，投資者試圖提取信託價值的25%。2月份，投資者試圖撤資39億美元，但只完成35%，也就是僅完成14億美元的贖回請求。

ZeroHedge評論稱，現在，輪到摩根大通驚慌失措了，正如該銀行在其每週CMBS週報所寫的，在硅谷銀行(SVB) 倒閉前的一週，IG Mezz的利差擴大事件已經感染AAA評級的CMBS證券。

「簡單來說，在最近的小銀行危機之前，CRE問題就持續揮之不去，現在已經蔓延到整個CRE風險堆疊，現在是一個定時炸彈，威脅到整個小銀行部門的償付能力，迄今爲止，它們的問題一直是限於流動性，也就是存款外逃，儲戶擠兌的風險。」

舉例而言，截至上週四收盤價，10年期LCF AAA本週寬30個基點，收於T+168，略低於2022年10月下旬寬T+171，這也是2020年新冠大流行衝擊之外全球金融危機後的最寬標記。

「當然，持續時間較短的AAA也未能倖免。隨着更廣泛的風險市場遭到拋售，CMBS根本無處可藏，」ZeroHedge援引摩根大通數據指出。

(來源:摩根大通)

雖然有幾種細微的方法可以直觀地看到CMBS的持續擠壓，但看到痛苦的最簡單方法是拉出辦公室房東Vornado的圖表，在週五觸及27年低點後，即使在當前，它也只是勉強處於綠色狀態。

(來源:ZeroHedge)

市場從這裏走向何方尚不確定，但利差可能仍然很大。正如摩根大通警告的那樣，抵押貸款可能會保持廣泛，因爲資金經理仍將是邊際買家。正在增加存款的大型銀行可能會等到他們更好地瞭解新存款的期限需求後，再選擇部署現金。

如果預計抵押貸款利差將保持寬闊，那CMBS利差也將保持寬闊。機構CMBS相對於較低息票抵押貸款和類似期限的AA公司而言，看起來更廣泛，但尚不清楚這些在短期內會收緊得多。由於基本面擔憂沉重且流動性已從市場吸走，IG夾層仍然容易進一步擴大。在某個時候，投資級夾層債券將是不錯的選擇，但仍存在很多不確定性。

(來源:摩根大通)

摩根大通接下來回應市場最近幾週一直在討論的問題，即硅谷銀行和其他區域性銀行的倒閉，正在放大區域性銀行，它們的CRE貸款簿仍然是市場和監管機構主要關注的領域，用以嘗試瞭解這些賬簿中固有的信用風險水平。