越南樓市崩了
2021年底，越南房地產大鱷新皇明集團以245000億越南盾中標了胡志明市守添新區組織的一場土地拍賣，摺合人民幣68萬元/平米。
68萬是什麼概念？
這超越2021年香港地王新海濱3號成交價的31萬、以及2019年深圳地王成交的20萬，創造了全球最高土拍地價。
之後，人們才驚訝地發現新皇明玩的是金融旁氏騙局。在競拍之前，一共發行9次債券，總價值10萬億越南盾，買方卻是自己。然後把這些債券打包成金融衍生品，許諾高回報賣給普通投資者。競拍完成後，新皇明卻悄無聲息退出交易，讓大批投資者賠個了底朝天。
為之，越南政府震怒，開啟了轟轟烈烈的金融反腐風暴。新皇明老闆杜英勇、萬盛發集團創始人張美蘭、FLC集團董事長鄭文決相繼鋃鐺入獄。更為勁爆的是，反腐還牽涉到越南主席阮春福，後被迫離任下台。
有人説，此次大規模金融反腐行動更像是一根導火索，徹底引爆了越南房地產危機。
01
2003年，越南經過修改完善後頒佈了第三部《土地法》，對於國家和土地使用者做出了明確規定。之後，越南房地產市場開始起步。
到了2008年，胡志明市房價已經去到了1000美元每平米，而當時普通人的工資不足100美元。到了2012年，該市中端樓盤去到了2000-3000美元，高端樓盤更是去到了4000-6000美元。
不過，2013年胡志明市樓市泡沫破裂，價格腰斬至1500-2500美元。而導火索是政府調整信貸條件與規模，並將轉售樓盤的徵税比例從10%大幅提升至25%。很快，樓市成交冰封，價格大幅下跌，大批壞賬產生。
2014年，越南政府成立金融機構資產管理公司（VAMC），通過發行特殊債券等方式購買或重組銀行壞賬資產。此後，整個房地產市場才真正觸底。
為了拯救低迷的樓市，越南在2015年7月1日對《住房法》進行了修改，放寬了外國人在越南的購房條件，取消了諸多限制。
韓國人率先衝進了越南樓市，大肆買買買。而後的2017年，中國投資客們浩浩蕩蕩瘋狂湧入越南，助推了越南房價水升船高。
據地產服務與投資公司CBRE統計，2018年，通過該公司在越南購房的客户中，中國佔比為45%（中國大陸30%，中國香港11%，中國台灣4%），韓國為22%，美國為5%。
2020年，新冠疫情爆發，美聯儲無底線大放水，資產負債表在短短几個月擴張5萬億美元。廉價的美元湧向全球，越南是重要一站。
越南股市暴升，樓市更是一飛沖天。2022年上半年，胡志明市和河內房價升幅衝進亞洲前10。其中，胡志明市同比大升20%，均價已經來到了3.5萬元/平方米。
癲狂之後，美妙的音樂卻戛然而止。
伴隨着美聯儲大幅加息，越南央行也被迫加息，在3個月之內將基準利率提升了200個基點。在此背景下，房地產市場亂象開始暴露。
從新皇明事件開始，越南政府掀起了一場金融反腐風暴，開始全面審查各債券發行企業。此後，監管部門又嚴管信貸審批、加強銀行貸款審查、監督債券銷售……
越南樓市開始大降温，房子賣不動了。據統計，2023年一季度越南住宅市場供應高達25000套，但成交僅僅2700套，同比爆降50%。
在高利率、重拳監管、樓盤銷售萎靡之下，越南房地產企業普遍陷入流動性危機。Tan Hoang Minh Group、Van Thinh Phat Holdings Group、Sunshine Group、Novaland等越南上市房企公開債務違約，尋求延長債券支付期限。
另據越南建設部數據，2023年一季度有超過1800家從事房地產開發和銷售的公司因融資困難而暫停業務，較2022年同期大增61%。與此同時，已經有340家企業破產倒閉了，同比大增30%。
6月1日，彭博社報道稱，資金問題持續困擾越南房地產行業，目前該國各大建築商已暫停超1200個房地產項目，總投入額近800萬億越南盾（約合2413億元人民幣）。據越南《青年報》透露，首都河內400個項目被擱淺，胡志明市停滯項目超300個。
越南政府猶如熱鍋上的螞蟻，今年開始一波地產救市。
一來，監管機構緊急修改了2022年9月發佈的關於公司債券的第65號法令的修訂令，將有助於房企發行債券。
二來，越南央行開始逐步降息了。今年已經連續3次降息，每次幅度為50個BP。
但這能夠挽救房地產危機嗎？
02
屋漏偏逢連夜雨，越南經濟也變天了。
今年一季度，越南GDP增長僅僅只有3.3%，錄得2012年以來第二差表現，僅比2020年疫情時最差的3.21%要好一點。
要知道，2022年越南GDP錄得8%，創下1997年以來最高記錄。且在疫情之前的30年之內，越南經濟一直保持着6.8%的平均GDP增長。
從結構上看，一季度越南消費同比增長了3%，算中規中矩。投資僅僅增長0.02%，對於經濟的拉動可以忽略不計。
大頭的進出口出現了嚴重下滑。一季度，進出口總額為1543億美元，同比大降13.3%。4月份出口下滑更為嚴重，幅度達到17.1%。5月份出口同比下滑5.9%，進口同比下滑18.4%。
一季度，越南出口商品結構中，最大的四種分別為手機及零配件（130億美元）、電腦及電子零配件（118億美元）、機械設備及零配件（97.8億美元）、紡織服裝（72億美元），同比分別下滑8.7%、9.5%、1.4%、18.5%。
出口目的地中，美國是第一大市場，佔比大約26%。當前美國經濟還未衰退，越南出口就已經跨了。伴隨着高利率的累積效應和滯後效應，疊加銀行危機持續以及商業地產潛在風險的大背景下，美國經濟或難逃衰退一劫。
到那時，越南出口又會如何？要知道，越南經濟高度依賴出口，去年出口總額佔到GDP總量的91%。
內部方面，房地產暴雷危機，觸發上下游產業全面熄火，導致工業產業GDP罕見下滑，是其拖累經濟表現的重要因素之一。
禍不單行的是，近來，持續的高温和乾旱導致越南出現電力危機，會再次打擊經濟增長核心引擎——製造業。
宏觀經濟增速下行，會導致人們收入增長下降，以及嚴重影響其收入預期。這對於當前已經很脆弱的房地產市場是極為不利的。
這有點像國內，疫情封控以及宏觀經濟下行，導致人們對於收入預期持續悲觀，算是徹底扭轉了對於房價可以永遠升的預期。縱使監管機構對房企實施“三支箭”以及在貸款端方面持續降低房貸利率等大力救市政策下，房地產市場有一波小陽春，但很快再度冷卻，目前都尚未觸底。
內憂外患之下，越南房地產市場很危險。會不會來一波2013年的腰斬行情，尚不可知。
03
這些年，越南經濟高速增長奇跡靠的是外債，靠的是美元債務堆出來的。要知道，越南過去數十年辛辛苦苦搞出口，一共積攢了800多億美元外匯儲備，而外債規模卻高達1400美元以上。
這也決定了越南本身經濟很有脆弱性，也容易掉入美元債務陷阱之中。
其實，越南當前遭遇的困境，外資就扮演了非常不光彩的角色。在2020年-2022年初期間，美聯儲大規模放水，引發外資瘋狂湧入越南，大幅推升了股市與樓市的泡沫。
2022年，越南股市遭遇崩盤式暴跌，其越南指數在短短11個月之內一度大跌66%，VN30指數也曾一度暴跌近40%。
如此慘烈的下跌，外資撤離是其重要因素。根據Refinitiv Eikon的數據，截至去年10月14日的6個月內，國際熱錢悄然地從越南金融市場撤離，外國投資者拋售了高達1260萬億越南盾的資產，幾乎是2021年同期的5.2倍。
房地產領域，外資熱錢流入也非常兇猛。截止到2022年，越南累計登記的外國直接投資總額約為4387億美元，其中房地產領域的累計直接投資佔663億美元，佔比高達15%，僅次於製造業。
外資進入房地產後，自然要爆炒房價。比如，李嘉誠旗下Alpha King Vietnam在胡志明一郡投資開發了集高端購物中心和公寓大樓的地標性項目阿爾法城，並賣出每平方米8000-10000美元的天價。
以上只是直接投資範疇（要成立企業），還不包括去越南直接買房的大量國際熱錢。
股市炒高了，要套現撤離。房價炒高了，在美聯儲大幅加息的背景下，難道不撤退嗎？外資要撤，越南又有什麼招架之力？
對於越南這樣的國家，猶如大海中的一葉扁舟。當全球經濟尚好的時候，多勞多得沒有問題。而一旦全球進入衰退週期之中，那麼隨時有掉入大海的重大風險。